2020年度もバイヤーズマーケットが続くのでしょうか？

需要と供給のバランスによってそれぞれの物件の種類、価格層によって変わってくる事が予想されます。例えば、Kendall周辺の一軒家で$30万ドルから$40万ドルの物件であれば、確実にセラーズマケットとなるでしょう。しかし、Pinecrestのあたりで$500万ドル級の物件であればか確実にバイヤーズマーケットとなります。ブリッケル周辺のコンドミニアムのマーケットは、ローンを組む事が困難なためバイヤーズマーケットとなり続けるでしょう。同じマイアミでも地域、物件の種類、値段によって大きく変わってくるでしょう。尚、外国人バイヤーの回復が期待されないので全般的に国内のバイヤーズマーケットとなると予測されます。

 

2020年度は、どの地域の価格上昇が期待されますか？

去年のDoralに代わり、Edgewater周辺の価格上昇が予測されます。立地条件が大変に良く、既に投資家には好まれる地域となってきています。交通の便が良いのでこれからのますます成長する地域となるでしょう。その他、大規模な開発の進むWynwoodからMidtownにかけて、そして比較的に値段の安いままのAveturaのあたりを始め、Miami Beach、Sunny Islesの価格上昇が予想されます。

 

外国人バイヤーの撤退は今後続くのでしょうか？マイアミの不動産マーケットに影響を及ぼし続けるのでしょうか？

マイアミは気候が温暖なのでアメリカ北西部に住むミレニア人口とベビーブーマーの恩恵を受け続け、住むのにとても魅力的な場所としての地位を確立しています。その上、”所得税のない州”、”ホームステッド減税法”は、引き続き無視できないポジティブ要因としてアメリカ中の人々にとってさらになる注目を集め続けます。地元の経済も安定して成長しており、外国人バイヤーに依存する傾向は薄くなってくるでしょう。外国人バイヤーは貨幣換算レートが回復しない限り戻ってきません。マイアミにとっての外人バイヤーは、ニューヨーク、ニュージャージー、コネチカットやカリフォルニアの人々へとシフトしていくでしょう。

 

*参考資料：Miami Agent Magazine 2020 Real Estate Predictions / 不動産業界のトップにインタビューから

エリゼ – ELYSEE

ダウンタウン、マイアミからすぐ北へ隣接する23丁目のビスケイン湾添い（エッジウォーター）にエリゼ（ELYSEE）が完成間近の最終段階に入っています。57階建て、100ユニットのみの超ラグジャリーコンドミニアムは、フランスのインテリアデザイナー、Jean-Louis Deniotが全ての内装を手掛けるこの辺りでは例を見ない高級コンドミニアムです。7階のウェルネスフロアーにはフィットネスグラブ、スパ/サウナ、スチームルーム、マッサージルームがあり、サンライズ及びサンセットプールも完備しています。また30階のオーナーズスカイラウンジには、グランドサロン、スカイバー、シアタールーム、ゲームルーム、シェフキッチン、24人まで利用できるダイニングルームがあります。すでに販売を開始しており、低層階の3ベッドルーム（ハーフフロアーユニット/2,743 SF）は$1,860,000（約2億円）から、ペントハウスは$13,000,000（約14億円）の値段が付けられています。高額物件の売れ行きが今一つの真っ只中、マイアミ本土で2020年に完成する唯一の高級コンドミニアムとなります。売れ行きが注目されています。格安で新築超ラグジャリーコンドミニアムを購入できるチャンスとなるかもしれません。

*参考資料：Elysee Edgewater

マイアミのコンドマーケットは、数年前から停滞期を迎えています。2017年に再び建設ブームを迎えましたが、転売（フリップ）を目的に購入をしたバイヤーが売却できずにトラブってきています。こう言った状況は、表面化するまでに時間がかかり、データとして確認しにくいのですが、去年あたりからかなり明らかになってきています。実際の状況は、現データよりもかなり悪いことが想定されます。マイアミビーチ、キービスケインを中心に販売総数が去年に比べ40％から50％下がっている地域が目立ちます。もちろん売却価格にも大きく影響が出てきています。アメリカは、2005年から2007年の間、不動産バブルとなり2007年度には各地で不動産価格のピークを経験しました。その後、価格の降下、停滞期間が数年続きますが2016年には、再度の不動産バブルに入りました。現在では基本的に不動産価格が頭打ちとなり、特にマイアミやフェニックス、ラスベガスなどでは、ピークとなった2007年度よりも10％から20％低い価格を頭にまた価格が降下してきています。海外からの不動産購入のボリュームが大幅に減ったことが大きな原因となっています。バブル崩壊となるかどうか分かりませんが、海外のバイヤーに頼ってきたマーケットでは速いペースでの価格調整が予測されます。バイヤーにとっては、打って付けの購入チャンスです。

 

マイアミには、豪華な優良物件がたくさんありますが、実際にどれだけの物件がいくらで売れているのでしょうか？過去3千万ドル（32億４千万円）以上で売却された物件のリストを作成してみました。下記を参照してください。現在の時点で売り出されている物件のうち、3千万ドルを超えるものは、合計で19件（MLS)となっています。尚、この中には建築中のコンドミニアムは含まれていません。数年前から話題となっているアストンマーチンレジデンスペントハウスは、6千万ドルの値段で売り出されていますがまだ買い手は見つかっていないようです。ライブ建築状況は、こちらをご覧ください。

住所	ユニット	売出価格	売却価格	ベッド/バス	SqFt	Closed
Faena House	PHB	$50,000,000	$60,000,000	8/5/2	12516 sf	2015年9月
3 Indian Creek Dr		$52,000,000	$47,000,000	10/10/4	30000 sf	2012年8月
775 S Mashta Dr		$55,000,000	$47,000,000	6/8/0	11588 sf	2015年12月
1116 Ocean Dr		$75,000,000	$41,500,000	10/11/0	23462 sf	2013年10月
14 Indian Creek Dr		$45,000,000	$38,400,000	7/13/0	17785 sf	2012年3月
3551 Main Hwy		$39,500,000	$34,600,000	9/8/3	16500 sf	2016年6月
4-5 Star Island Dr		$40,000,000	$33,000,000	13/12/3	17000 sf	2018年6月
5800 N Bay Rd		$37,500,000	$33,000,000	7/8/3	12153 sf	2015年6月
Palazzo Del Sol New Const	PH 2	$35,000,000	$31,261,545	7/7/1	9715 sf	2017年5月
4358 N Bay Rd		$38,000,000	$30,000,000	9/11/2	19861 sf	2013年5月
42 La Gorce Cr		$37,000,000	$30,000,000	11/14/3	16977 sf	2013年6月
17 Indian Creek Dr		$35,000,000	$30,000,000	5/5/3	16393 sf	2015年2月