6月24日にマイアミビーチのすぐ北側に位置するサーフサイドのチャンプレインタワーが崩壊し、多くの死者を出しました。マイアミではその直後、507棟に及ぶ40年証明証（マイアミでは築40年の建物とその後10年ごとに安全を再確認する証明証の申請が義務付けられています）申請中の建物に検査官を送りました。現在のところ、ノースマイアミビーチのCrestview Towers、サウスビーチの1619 Lenox Avenueに建物が崩壊する可能性があるとして避難命令が出されています。そのほかに10棟のビルに早急なる再検査が必要との警告がありました。チャンプレインタワーは、マイアミでもっとも高級なコンドミニアムの一つである87Park（エルメスコンドとも呼ばれています）の北側に隣接し、超高級コンドミニアムであるFendi Chateau、Arte SurfsideやFour Seasons Surfside等からわずか数ブロックの場所に位置します。崩壊の原因は、明らかにされていませんが、地盤、建築法の問題、過去から大きなダメージを残してきたハリケーンの影響を総合した原因ではないかと言われています。これらの原因は、現存するすべての建物に共通するものでこれからの不動産業界への影響が心配されます。今のところ大きな変化はありませんが、コンドミニアムの買主が購入予定物件のエンジニアリングレポートを請求する動きが出てきています。このような書類を用意しているコンドミニアムは数少なく、売買のキャンセル、クロージングが延期されるといった影響が出てきています。

ベントレーレジデンス　-　Bentley Residences

フロリダ州は、順調にワクチン接種が進んでおり、今日に時点で州人口の50％が少なくとも1回目のワクチンを接種しているとのことです。少しづつ通常の生活に戻ってきています。マイアミは、アメリカ東海岸で、ニューヨーク、シカゴに次ぐ大都市ですすが、不動産価格はまだまだ予想外に低いです。日本円で20億円から30億円の物件がどんどん売れる市場ではあるのに、実際の不動産価格は、なんとコンドミニアムが＄280,000（2千950万円）、一軒家が＄455,000（4千8百万円）となっています。コロナウイルス、パンデミックの影響を受け、急速に価格が上昇し、一気にリーマンショック直前のレベルの価格に戻りました。これからもかなり早いペースで価格が上昇していくと予想されます。これからの順調な伸びが期待されます。

不動産価格の高騰してしまっているカリフォルニアやニューヨークからテキサス、フロリダへの金融、IT関連企業の転移は、数年前から目につくようになりましたが、コロナウイルス、パンデミックによりスタートアップ企業から大企業までの注目がさらに集まるようになりました。日本の多国籍コングロマリットは、同社の複数のファンドから集めた1億ドル（約104億7000万円）を、マイアミ拠点のスタートアップに投資する計画を米国時間1月28日に発表した。ちなみに、SoftBankの50億ドル（約5235億8000万円）のラテンアメリカファンドもマイアミに本社を構えます。プロジェクトはSoftBank CEOのMarcelo Claure（マルセロ・クラウレ）氏が指揮するものでこのファンドは、マイアミ在住あるいはマイアミに移転予定の企業を支援するというものです。尚、クラウレ氏は、昨年10月に既にマイアミビーチに自宅を1千百万ドル（11億5千5百万円）で購入しました。このような動きに伴い、現地では場所により不動産価格が上がりはじめています。今後、このような傾向が続くと予想されます。

コロナウイルスパンデミックにより、大きな恩恵を受けているマイアミ不動産マーケットですが、先日、ブティックコンドミニアム”ARTE”のペントハウスが、コンドミニアムとしては過去7年で最高価格となる330万ドル（約34億6500万円）で売却されました。ARTEは、マイアミ、サーフサイドの大西洋に面するビーチ上にあり、イタリア建築家のアントニオチッテリオ設計デザインしたコンドミニアムです。12階建てで、75フィートもあるプールをはじめ屋上テニスコートなど、さまざまなアメニティーが充実しています。全16ユニットのみで、ペントハウスは、5ベッドルーム、5.5バスルーム、床面積、8.681 スクエアフィート（約823平米）となっていますが、なんと6,250スクウェアフィート（578平米）もあるバルコニーが特徴です。購入したのはニューヨクのバイヤーでした。現在時点で4ユニットが売り出されています。ご興味のある方、お早めにご連絡ください。

マイアミ周辺では、予想もつかなかったコロナウイルス不動産フェノメナが起こっています。去年の3月から4月にかけて通常に比べて半数を下回る売買総数となったマイアミ周辺の不動産業界ですが、5月にはすでに回復し始め、10月には、総数、値段ともに1年前のほとんどレベルに戻りました。その後、一軒家を中心とする比較的、高額物件の売れ行きが加速しました。平均価格、中間価格とも12ヶ月前に比べ30％から40％上回るペースで値段が上昇しきています。実際の売買総数も1年前よりも毎月、上回ってきています。３月から在宅勤務が始まった東北部の金融業界では「サンシャインステート」と呼ばれるほど気候が温暖で、税金が低く、手頃な不動産物件が手に入り、必要なら空路で簡単にニューヨークに戻れるフロリダ州への移住する従業員家族が急増しました。残念ながらコンドミニアムの売れ行きは低迷していて平均価格、中間価格ともに停滞しています。マイアミ周辺では、一軒家バブルなのでしょうか？これからの不動産マーケットの動きに注目されます。

参考資料：ロイター

Miami Real Estate Market Report – January 2021

マイアミ都市圏では、2015-16年をピークに不動産価格が緩やかに下降してきていました。今年に入ってコロナウイルスパンデミックによる不動産価格への影響が心配されましたが、実際には平均価格、中間価格ともに去年を上回るようになってきました。まだまだ市場に出回っている物件の数が多く、マーケット調整の時期には入っていますが、売り物件数は順調に減ってきています。新築コンドミニアム物件は、売主（デベロッパー）がかなり強気な値段をつけてきているので桁違いに高価ですが、築10年から20年のコンドミニアム物件は値段が安定しておりこれからの大きなキャピタルゲインが見込めるでしょう。一戸建てのマーケットは、パンデミック、そして新しい税制の影響を受け、高額物件を中心に値上がりしてきています。この先、この傾向は、全ての価格層に広がっていくと予想されます。11月のマイアミデード郡の中間価格は、約40万ドル（約4千4百万円）で平均価格は初めて60万ドル（約6千6百万円）を超えました。現在のマーケットでの投資は、年リターン10％ + キャピタルゲイン（＊5年以上投資）を基本に購入することだできます。これから、投資家にとって”買い”のマーケットとなるでしょう。

マイアミの不動産マーケットは、よく” Market of expectations ” （期待のマーケット）とも呼ばれます。個人レベルの売主、買主だけではなく中型、大型デベロッパーまで将来に期待をしすぎる傾向が強く、懸念されます。マイアミ近郊では、2000年初旬からマイアミビーチを筆頭にその周辺の不動産価格が急騰しました。夢のような時代で、2008年のリーマンショックまでに不動産価格は平均して年に10％以上上昇し、建設ラッシュが続き、コンドコンバージョン（賃貸ビルをコンドミニアムとして売却すること）も数多く見られました。在庫物件が少なく、豪華で高額のものほど売れる時代でした。その後、2009、2010年には、価格の暴落、低迷となるのですが、不動産価格は少しづつ回復しました。現在のマーケットサイクルのピークは、2015、2016年でしたが、残念ながら不動産価格は、その前のサイクル（2007, 2008年）のピークまで追いつくとができず緩やかな右下りのマーケットとなります。マイアミ不動産はコロナウイルスパンデミックによる影響はあまりありませんでしたが、以前から続く不動産価格の低下傾向は続いています。2015年頃以降に建設されたコンドミアムは多くが売却されず、賃貸ビルとして営業され維持しています。高額で豪華な物件の象徴とされるマイアミの不動産ですが、実際のMedian Price（中央値価格）及びAverage Price（平均価格）はマイアミデード郡で30万ドルほど、世界レベルのリゾート地であるマイアミビーチでも40万ドル以下となています。投資をお考えに方は、物件の選択に注意をしてください。良い投資物件は、高い年率リターンが望め、安定したキャピタルゲインが期待できアメリカでも注目される都市です。