Miami Real Estate Market Report – January 2021

マイアミ都市圏では、2015-16年をピークに不動産価格が緩やかに下降してきていました。今年に入ってコロナウイルスパンデミックによる不動産価格への影響が心配されましたが、実際には平均価格、中間価格ともに去年を上回るようになってきました。まだまだ市場に出回っている物件の数が多く、マーケット調整の時期には入っていますが、売り物件数は順調に減ってきています。新築コンドミニアム物件は、売主（デベロッパー）がかなり強気な値段をつけてきているので桁違いに高価ですが、築10年から20年のコンドミニアム物件は値段が安定しておりこれからの大きなキャピタルゲインが見込めるでしょう。一戸建てのマーケットは、パンデミック、そして新しい税制の影響を受け、高額物件を中心に値上がりしてきています。この先、この傾向は、全ての価格層に広がっていくと予想されます。11月のマイアミデード郡の中間価格は、約40万ドル（約4千4百万円）で平均価格は初めて60万ドル（約6千6百万円）を超えました。現在のマーケットでの投資は、年リターン10％ + キャピタルゲイン（＊5年以上投資）を基本に購入することだできます。これから、投資家にとって”買い”のマーケットとなるでしょう。

マイアミの不動産マーケットは、よく” Market of expectations ” （期待のマーケット）とも呼ばれます。個人レベルの売主、買主だけではなく中型、大型デベロッパーまで将来に期待をしすぎる傾向が強く、懸念されます。マイアミ近郊では、2000年初旬からマイアミビーチを筆頭にその周辺の不動産価格が急騰しました。夢のような時代で、2008年のリーマンショックまでに不動産価格は平均して年に10％以上上昇し、建設ラッシュが続き、コンドコンバージョン（賃貸ビルをコンドミニアムとして売却すること）も数多く見られました。在庫物件が少なく、豪華で高額のものほど売れる時代でした。その後、2009、2010年には、価格の暴落、低迷となるのですが、不動産価格は少しづつ回復しました。現在のマーケットサイクルのピークは、2015、2016年でしたが、残念ながら不動産価格は、その前のサイクル（2007, 2008年）のピークまで追いつくとができず緩やかな右下りのマーケットとなります。マイアミ不動産はコロナウイルスパンデミックによる影響はあまりありませんでしたが、以前から続く不動産価格の低下傾向は続いています。2015年頃以降に建設されたコンドミアムは多くが売却されず、賃貸ビルとして営業され維持しています。高額で豪華な物件の象徴とされるマイアミの不動産ですが、実際のMedian Price（中央値価格）及びAverage Price（平均価格）はマイアミデード郡で30万ドルほど、世界レベルのリゾート地であるマイアミビーチでも40万ドル以下となています。投資をお考えに方は、物件の選択に注意をしてください。良い投資物件は、高い年率リターンが望め、安定したキャピタルゲインが期待できアメリカでも注目される都市です。

1922年、人口島として完成したスターアイランドは、ダウンタウンマイアミとサウスビーチの間のビスケイン湾に位置し、豪邸33件が建つ有名人の住む島として有名です。島住人には、現在までマドンナ、シルベスタースタローン、グロリア-エミリオエステファン、ルブロンジェームズ、リアナ、エリザベステーラー等がいます。ほとんど売り物件は出ませんが、先月ジェニファーロペスとアレックスロドリゲスが10ベッドルームの豪邸を$32,500,000ドル（約35億7千5百万円）で購入しました。すぐ隣の物件も数日前、$24,000,000ドル（約26億4千万円）で売却されました。マイアミ近郊のハイエンドマーケットはコロナウイルスパンデミックの影響を受けることもなく順調に売れ行きが伸びていて、過去6ヶ月の間に$20,000,000ドル（約24億2千万円）を超える物件の売却数は、過去最高の26件となっています。尚、ハイエンドコンドミニアムの売れ行きも順調で最近では、ヴィクトリア-デービッドベッカムが1000ミュージアムタワーのペントハウスを$20,000,000ドル（約24億2千万円）で購入しています。

フロリダ州のコロナウイルス感染者数が増加しています。数日前、1日の感染者数が、大台の1万5千人を超えました。この状況に伴い、感染者数の多いマイアミデード郡では、レストラン内でのサービスを禁止、短期賃貸を全て禁止するなどの緊急措置が取られています。さて、マイアミの不動産マーケットはどのような影響を受けているのでしょうか？

6月にはいり、売却総数が大きく回復しています。5月の売却総数は去年5月と比べて約60%減となりましたが、6月は去年6月と比べて35％減となっています。この回復状況は、マイアミ周辺の全ての地域に当てはまり、実際にコロナウイルス、パンデミックによる最悪の月は5月であったと確定することができます。しかし、この数日の前例を見ない多数の感染者数を考慮すると不動産マーケットの回復にはまだ時間がかかると予想しなければならないでしょう。今のところ、不動産価格には影響は見られません。またトレンドとしては、感染する可能性の高い人の集まるコンドミニアムを避け、一軒家を購入する傾向が高まってきています。

*参考ビデオ（英語）

　引き続き、世界的にコロナウイルスパンデミックの広がりが心配されていますが、フロリダ州ではすでにピークを過ぎたとの報道を聞くようになりました。州内でも最も感染者、死者が多かったマイアミデード郡でも5月には様々な規制を緩和する予定とのことです。コロナウイルスパンデミックによる不動産マーケットへの影響は、その期間、ダメージにより地域により大きく異なっているようです。

　マイアミ周辺では、2月までほとんど不動産マーケットへの影響は見られませんでした。3月にはいって投資家バイヤーを中心に売買を控える傾向が強まりましたが、実際の価格への影響は出ていません。2019年3月に比べ2020年3月の取引総数10％ほど減っていますが、売り出ている物件の総数には変化がありません。しかし、実際に取引されている物件の値段層が変わってきています。低価格層（約40万ドル以下）で活発な投資家が売り買いを控える傾向が強くなったことからエンドユーザー（セカンドホームを含む）の価格層（40万から80万ドル位）へと平均不動産価格、中央価格が上昇しました。2019年3月に比べ2020年3月は10％強の上昇となっています。

　立地条件、気候など住居を構える場所として最も人気を集めるフロリダ州東南部ではコロナウイルスパンデミックによる住宅不動産マーケットへの影響は他のエリア、州よりも少ないようです。