1922年、人口島として完成したスターアイランドは、ダウンタウンマイアミとサウスビーチの間のビスケイン湾に位置し、豪邸33件が建つ有名人の住む島として有名です。島住人には、現在までマドンナ、シルベスタースタローン、グロリア-エミリオエステファン、ルブロンジェームズ、リアナ、エリザベステーラー等がいます。ほとんど売り物件は出ませんが、先月ジェニファーロペスとアレックスロドリゲスが10ベッドルームの豪邸を$32,500,000ドル（約35億7千5百万円）で購入しました。すぐ隣の物件も数日前、$24,000,000ドル（約26億4千万円）で売却されました。マイアミ近郊のハイエンドマーケットはコロナウイルスパンデミックの影響を受けることもなく順調に売れ行きが伸びていて、過去6ヶ月の間に$20,000,000ドル（約24億2千万円）を超える物件の売却数は、過去最高の26件となっています。尚、ハイエンドコンドミニアムの売れ行きも順調で最近では、ヴィクトリア-デービッドベッカムが1000ミュージアムタワーのペントハウスを$20,000,000ドル（約24億2千万円）で購入しています。

フロリダ州のコロナウイルス感染者数が増加しています。数日前、1日の感染者数が、大台の1万5千人を超えました。この状況に伴い、感染者数の多いマイアミデード郡では、レストラン内でのサービスを禁止、短期賃貸を全て禁止するなどの緊急措置が取られています。さて、マイアミの不動産マーケットはどのような影響を受けているのでしょうか？

6月にはいり、売却総数が大きく回復しています。5月の売却総数は去年5月と比べて約60%減となりましたが、6月は去年6月と比べて35％減となっています。この回復状況は、マイアミ周辺の全ての地域に当てはまり、実際にコロナウイルス、パンデミックによる最悪の月は5月であったと確定することができます。しかし、この数日の前例を見ない多数の感染者数を考慮すると不動産マーケットの回復にはまだ時間がかかると予想しなければならないでしょう。今のところ、不動産価格には影響は見られません。またトレンドとしては、感染する可能性の高い人の集まるコンドミニアムを避け、一軒家を購入する傾向が高まってきています。

*参考ビデオ（英語）

　引き続き、世界的にコロナウイルスパンデミックの広がりが心配されていますが、フロリダ州ではすでにピークを過ぎたとの報道を聞くようになりました。州内でも最も感染者、死者が多かったマイアミデード郡でも5月には様々な規制を緩和する予定とのことです。コロナウイルスパンデミックによる不動産マーケットへの影響は、その期間、ダメージにより地域により大きく異なっているようです。

　マイアミ周辺では、2月までほとんど不動産マーケットへの影響は見られませんでした。3月にはいって投資家バイヤーを中心に売買を控える傾向が強まりましたが、実際の価格への影響は出ていません。2019年3月に比べ2020年3月の取引総数10％ほど減っていますが、売り出ている物件の総数には変化がありません。しかし、実際に取引されている物件の値段層が変わってきています。低価格層（約40万ドル以下）で活発な投資家が売り買いを控える傾向が強くなったことからエンドユーザー（セカンドホームを含む）の価格層（40万から80万ドル位）へと平均不動産価格、中央価格が上昇しました。2019年3月に比べ2020年3月は10％強の上昇となっています。

　立地条件、気候など住居を構える場所として最も人気を集めるフロリダ州東南部ではコロナウイルスパンデミックによる住宅不動産マーケットへの影響は他のエリア、州よりも少ないようです。

LEGACY HOTEL & RESIDENCES

 

マイアミのメガプロジェクト、マイアミワールドセンターの建設が着々と進んでいます。去年完成したパラマウント、トマイアミワールドセンターに隣接してレガシーホテル＆レジデンスの基礎工事がまもなく始まります。255室がホテル使用、278室がコンドミニアムの形式で最上階には、マイアミでも例を見ないルーフトップアトリウム（ガラス張りのイベントスペース、プール、バー）があります。また、コンドミニアムの短期賃貸の規制がないので話題を集めています。マイアミワールドセンターは、去年オープンしたマイアミセントラル駅（マイアミからオーランド、タンパを結ぶ鉄道を建設中）から東へUS1号線（Biscayne Blvd.)までの30エーカーの地域でマイアミで最大の開発プロジェクトです。1700室、50万スクウェアフィーとの会議、展示施設をもつマリオットホテルの建設も近日中に始まります。レガシーホテル＆レジデンスの完成は2022年を予定しています。詳しい情報については、直接お問い合わせください。

 

2020年度もバイヤーズマーケットが続くのでしょうか？

需要と供給のバランスによってそれぞれの物件の種類、価格層によって変わってくる事が予想されます。例えば、Kendall周辺の一軒家で$30万ドルから$40万ドルの物件であれば、確実にセラーズマケットとなるでしょう。しかし、Pinecrestのあたりで$500万ドル級の物件であればか確実にバイヤーズマーケットとなります。ブリッケル周辺のコンドミニアムのマーケットは、ローンを組む事が困難なためバイヤーズマーケットとなり続けるでしょう。同じマイアミでも地域、物件の種類、値段によって大きく変わってくるでしょう。尚、外国人バイヤーの回復が期待されないので全般的に国内のバイヤーズマーケットとなると予測されます。

2020年度は、どの地域の価格上昇が期待されますか？

去年のDoralに代わり、Edgewater周辺の価格上昇が予測されます。立地条件が大変に良く、既に投資家には好まれる地域となってきています。交通の便が良いのでこれからのますます成長する地域となるでしょう。その他、大規模な開発の進むWynwoodからMidtownにかけて、そして比較的に値段の安いままのAveturaのあたりを始め、Miami Beach、Sunny Islesの価格上昇が予想されます。

外国人バイヤーの撤退は今後続くのでしょうか？マイアミの不動産マーケットに影響を及ぼし続けるのでしょうか？

マイアミは気候が温暖なのでアメリカ北西部に住むミレニア人口とベビーブーマーの恩恵を受け続け、住むのにとても魅力的な場所としての地位を確立しています。その上、”所得税のない州”、”ホームステッド減税法”は、引き続き無視できないポジティブ要因としてアメリカ中の人々にとってさらになる注目を集め続けます。地元の経済も安定して成長しており、外国人バイヤーに依存する傾向は薄くなってくるでしょう。外国人バイヤーは貨幣換算レートが回復しない限り戻ってきません。マイアミにとっての外人バイヤーは、ニューヨーク、ニュージャージー、コネチカットやカリフォルニアの人々へとシフトしていくでしょう。

*参考資料：Miami Agent Magazine 2020 Real Estate Predictions / 不動産業界のトップにインタビューから

エリゼ – ELYSEE

ダウンタウン、マイアミからすぐ北へ隣接する23丁目のビスケイン湾添い（エッジウォーター）にエリゼ（ELYSEE）が完成間近の最終段階に入っています。57階建て、100ユニットのみの超ラグジャリーコンドミニアムは、フランスのインテリアデザイナー、Jean-Louis Deniotが全ての内装を手掛けるこの辺りでは例を見ない高級コンドミニアムです。7階のウェルネスフロアーにはフィットネスグラブ、スパ/サウナ、スチームルーム、マッサージルームがあり、サンライズ及びサンセットプールも完備しています。また30階のオーナーズスカイラウンジには、グランドサロン、スカイバー、シアタールーム、ゲームルーム、シェフキッチン、24人まで利用できるダイニングルームがあります。すでに販売を開始しており、低層階の3ベッドルーム（ハーフフロアーユニット/2,743 SF）は$1,860,000（約2億円）から、ペントハウスは$13,000,000（約14億円）の値段が付けられています。高額物件の売れ行きが今一つの真っ只中、マイアミ本土で2020年に完成する唯一の高級コンドミニアムとなります。売れ行きが注目されています。格安で新築超ラグジャリーコンドミニアムを購入できるチャンスとなるかもしれません。

*参考資料：Elysee Edgewater

マイアミのコンドマーケットは、数年前から停滞期を迎えています。2017年に再び建設ブームを迎えましたが、転売（フリップ）を目的に購入をしたバイヤーが売却できずにトラブってきています。こう言った状況は、表面化するまでに時間がかかり、データとして確認しにくいのですが、去年あたりからかなり明らかになってきています。実際の状況は、現データよりもかなり悪いことが想定されます。マイアミビーチ、キービスケインを中心に販売総数が去年に比べ40％から50％下がっている地域が目立ちます。もちろん売却価格にも大きく影響が出てきています。アメリカは、2005年から2007年の間、不動産バブルとなり2007年度には各地で不動産価格のピークを経験しました。その後、価格の降下、停滞期間が数年続きますが2016年には、再度の不動産バブルに入りました。現在では基本的に不動産価格が頭打ちとなり、特にマイアミやフェニックス、ラスベガスなどでは、ピークとなった2007年度よりも10％から20％低い価格を頭にまた価格が降下してきています。海外からの不動産購入のボリュームが大幅に減ったことが大きな原因となっています。バブル崩壊となるかどうか分かりませんが、海外のバイヤーに頼ってきたマーケットでは速いペースでの価格調整が予測されます。バイヤーにとっては、打って付けの購入チャンスです。